Ein Mietendeckel macht Wohnen für Mieter insgesamt günstiger.

KURZ GEPRÜFT

Eher nein.

Der Berliner Mietendeckel senkte die Angebotsmieten der regulierten Wohnungen tatsächlich. Gleichzeitig ging das öffentlich inserierte Angebot regulierter Mietwohnungen stark zurück.

Eine Wohnung kann günstiger werden – und gleichzeitig schwieriger zu bekommen sein. Deshalb lässt sich die Wirkung auf Mieter insgesamt nicht allein an der Miethöhe messen.

Was die Daten sagen

Der Berliner Mietendeckel hatte tatsächlich den beabsichtigten unmittelbaren Preiseffekt. Eine Untersuchung des DIW Berlin kommt zu dem Ergebnis, dass die Angebotsmieten der vom Mietendeckel erfassten Wohnungen gegenüber einer Vergleichsgruppe um etwa 7 bis 11 Prozent zurückgingen.

Gleichzeitig beobachtete das DIW einen starken Rückgang des öffentlich inserierten Angebots regulierter Mietwohnungen. Damit zeigt das Berliner Beispiel zwei gleichzeitig auftretende Effekte: Regulierte Wohnungen wurden günstiger angeboten – aber es wurden deutlich weniger davon öffentlich zur Miete angeboten.

Niedrigere Mieten – aber weniger verfügbare Angebote.

Der wahre Kern der Behauptung ist gut belegt: Der Berliner Mietendeckel senkte die Angebotsmieten der regulierten Wohnungen. Die Verkürzung entsteht durch das Wort „insgesamt“.

Für Menschen, die bereits eine regulierte Wohnung hatten oder eine solche Wohnung bekommen konnten, bedeuteten niedrigere Mieten einen unmittelbaren Vorteil. Gleichzeitig ging das öffentlich inserierte Angebot regulierter Mietwohnungen stark zurück. Für Wohnungssuchende ist deshalb nicht nur entscheidend, wie viel eine Wohnung kostet – sondern auch, ob sie überhaupt eine finden.

Eine Wohnung kann günstiger werden – und gleichzeitig schwieriger zu bekommen sein.

Bestandsmieter und Wohnungssuchende erleben denselben Markt unterschiedlich.

Ökonomisch lässt sich hier zwischen Insidern und Outsidern unterscheiden. Insider sind beispielsweise Menschen, die bereits Zugang zu einer regulierten Wohnung haben. Sie können unmittelbar von niedrigeren Mieten profitieren.

Outsider sind beispielsweise Wohnungssuchende oder Zuziehende. Für sie spielt neben dem Preis vor allem die Frage eine Rolle, wie viele Wohnungen überhaupt angeboten werden. Deshalb kann dieselbe Regulierung für unterschiedliche Gruppen sehr unterschiedliche Folgen haben.

Was passierte mit dem Wohnungsangebot?

Das DIW beobachtete in seiner Untersuchung einen starken Rückgang der öffentlich inserierten regulierten Mietwohnungen. Eine weitere Untersuchung des ifo Instituts kam ebenfalls zu dem Ergebnis, dass das Angebot an Mietinseraten im regulierten Segment stark zurückging. Das ifo Institut bezifferte den Rückgang zeitweise auf bis zu 60 Prozent.

Beide Untersuchungen stützen damit den Befund, dass der Mietendeckel nicht nur einen Preiseffekt hatte, sondern gleichzeitig mit einer deutlichen Veränderung des öffentlich sichtbaren Mietangebots verbunden war.

Wohin sind die Wohnungen verschwunden?

Aus einem Rückgang der Mietinserate lässt sich nicht automatisch ablesen, was mit jeder einzelnen Wohnung passiert ist. Die verwendeten Daten zeigen zunächst, dass deutlich weniger regulierte Wohnungen öffentlich zur Miete angeboten wurden.

Daraus darf nicht ohne weitere Belege geschlossen werden, dass sämtliche fehlenden Angebote in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, leer standen, unter der Hand vergeben wurden oder wegen des Mietendeckels dauerhaft vom Markt verschwanden. Solche Mechanismen können diskutiert und untersucht werden. Der beobachtete Rückgang der Inserate allein beweist ihre jeweilige Bedeutung jedoch nicht.

Aber für Bestandsmieter waren die niedrigeren Mieten doch ein Erfolg.

Ja. Genau dieser Effekt sollte nicht kleingeredet werden. Wer bereits eine vom Mietendeckel erfasste Wohnung hatte, konnte unmittelbar von der Regulierung profitieren. Eine Bewertung des Mietendeckels allein anhand dieser Gruppe lässt jedoch Wohnungssuchende außen vor. Für sie ist neben der Miethöhe entscheidend, wie viele Wohnungen überhaupt verfügbar und öffentlich zugänglich sind.

Der Mietendeckel hatte Gewinner. Daraus folgt aber nicht, dass alle Mietergruppen gleichermaßen profitierten.

Mögliche Folgen

Preisobergrenzen können die finanzielle Belastung von Mietern in regulierten Wohnungen reduzieren.

Wenn gleichzeitig weniger Wohnungen öffentlich zur Miete angeboten werden, kann sich jedoch die Wohnungssuche für andere Haushalte verschärfen.

Die Verteilungswirkung hängt deshalb auch davon ab, wer bereits eine Wohnung hat und wer neu auf dem Wohnungsmarkt sucht.

Was sagt das Recht?

Der Berliner Mietendeckel wurde 2021 vom Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärt. Entscheidend war dabei die Gesetzgebungskompetenz: Der Bund hatte das Mietpreisrecht bereits umfassend geregelt, sodass Berlin für eine entsprechende eigene Regelung keine Gesetzgebungskompetenz hatte. Das Urteil bedeutet deshalb nicht, dass jede Form staatlicher Mietpreisregulierung grundsätzlich verfassungswidrig wäre.